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TUhjnbcbe - 2021/12/15 14:33:00
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文/谢杨春、俞倩倩、李诗昀

调研感受

“没有最严,只有更严”,长沙调控二线最严

调控一定程度上对湖南其他的三四线城市市场形成利好

“房价“亲民”,核心五区均价刚刚破万

区域间无明显价格梯度,区域内因限价各项目价格“千差万别”

公寓价格普遍高于住宅,学区房成为“香饽饽”

地王基本“凉凉”,部分高价地项目只能依靠公寓做溢价

刚需“捡漏”心态使得高性价比项目热销,改善支撑地王大面积段去化良好

“外来和尚会念经”,万科、龙湖口碑好,本地长房融资和价格优势显著

01

市场综述

当前市场盘整波动中小幅上行,

区域去化冷热不均,地王承压

纵观长沙近十年来商品住宅成交规模,除年显著放量突破万平方米以外,其他年份基本保持着-万平方米的成交量,整体市场容量不及武汉、郑州。

近两年长沙楼市在盘整波动中维持小幅上行态势。上半年整体成交尚佳,市场供不应求,随着“新*”升级,部分改善和炒房需求受到“重创”,市场开始缓步下行。直至年上半年才略有复苏,下半年随着二线城市成交热度减退,购房者观望情绪加重,市场开始回归理性。

从1-8月成交结构来看,望城区、雨花区、岳麓区为成交主力支撑,占比均超15%,长沙县星沙板块虽市场较为独立,但成交占比依旧高达13%,热度可见一斑。

区域内单项目去化则“冷热不均”,主要是受到“一盘一价”限价*策影响,高性价比项目“一房难求”,对应而言,地王项目去化堪忧。

以雨花区高铁新城板块的阳光城尚东湾为例,因教育、公园、商圈、交通等资源等几乎无“短板”,且限价之下属区域内价格洼地,因此业绩“飘红”,8月开盘加推去化率可维持在90%以上。与之形成对比的是,附近地王项目因拿地楼面价便高达元/平方米,在元/平方米的成交均价之下,去化不理想也在情理之中。

02

调控*策

*策敏感度高,年出台最严调控,

目前暂无放松迹象

长沙在年调控不断,目前在二线城市中调控最为严苛,且至今仍无松动迹象,主要体现在以下几方面:一是严格“限价”,从地价到房价的层层严控:土拍采取“熔断+摇号”模式。同时,完善限价房售价监制流程,成本定价方式管制毛坯价格,基本上呈现出“一盘一价”,比如长沙梅溪湖板块建发央著项目,高层毛坯限价在元/平方米,高铁新城板块阳光城尚东湾,毛坯限价为元/平方米。在年3月颁布的“全装修”新*(内五区70%,望城区长沙县、浏阳、宁乡30%全装修)的基础上,“限房价竞地价”的“保刚需住房”还应满足不超过元/平方米的上限值。

二是加强户籍管理的同时,升级限购*策。严格户口迁入*策和落户条件,实行“一房一户”,租房落户、务工落户、投资兴业落户等须提供就业证明且在本市连续缴纳12个月个人所得税(或社会保险)。购房条件与落户条件适度分离,规定市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随*落户的除外),落户满1年且在本市稳定就业,或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险),在限购区域内限购1套商品住房。在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭,连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险),在限购区域内限购1套商品住房。

此外,*府还实行差别化的住房公积金贷款*策,即缴存职工在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的,贷款额度与缴存额度严格挂钩,购买家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。

三是严禁炒作,整治各类地产乱象。一方面堵塞各类炒房漏洞。在父母投靠成年子女落户、落户学校集体户口的在校大学生,以及离异买房方面均作出严格限定。此外暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。另一方面打击开发商捂盘惜售行为。在建楼盘已达到预售条件的,必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的,必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的,必须在10日内一次性对外公开销售。同时,坚决加大对捂盘惜售企业查处力度,情节严重、影响恶劣的,一律纳入“黑名单”管理,暂停其(含集团公司、母子公司)项目手续办理和参与长沙土地竞拍。

03

房价梯度

核心五区房价破万,部分区域因“限价”

项目价差达元/平米

从长沙近十年来的房价变动情况来看,整体保持稳步上扬。年前房价为-元/平方米,年跳升至元/平方米,年达历史新高破元/平方米,年随着“新*”持续发酵,房价小幅回调至元/平方米。

分区域来看,核心五区——开福区、岳麓区、天心区、雨花区、芙蓉区房价已经破万,望城区、长沙县次之,房价在-元/平方米不等,外围宁乡、浏阳房价仅为-元/平方米。

不过从区域内部来看,因按成本核定项目销售均价,导致“一盘一价”,同区域不同项目房价跨度较大,存在显著价格梯度,以雨花区为例,既有保利中航城毛坯在售均价元/平方米,也有万科金色麦田,含元/平米精装,在售均价1元/平米,剔除精装,毛坯价差也达到了元/平方米。

04

客群偏好

“两极分化”严重,刚需倾向高性价比,

改善偏爱大面积段,公寓产品受热捧

受调控升级影响,今年长沙客群呈现“两级分化”:一方面刚性需求稳步释放,“限价”导致同区域不同项目价格梯度显著,刚需客群偏好区位占优、房价适中的高性价比项目;另一方面改善性需求存在支撑,地王项目以平米以上的大户型去化最佳,中天星耀城的平米四房,建发央著的平米复式去化均好于小面积段产品。

从客户来源看,因在售项目众多,客户挑选余地较大,各项目以地缘性客户为主,限购*策也遏制了下属郊县和外地投资客的购房需求,导致今年来成交增长相对乏力。

此外,值得

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